Immobilien Versicherungen
Das Modell der Hypothekenversicherung – eine gute Idee!
Vorab: Leider ist die Hypothekenversicherung in Deutschland noch nicht bekannt bzw. möglich. Sie ist auch keine Versicherung, die der Kunde – also der Kreditnehmer abschließt, sondern eher eine Versicherung, die die Bank abschließen kann um gegen Kreditausfälle gewappnet zu sein. Die Hypothekenversicherung wird zuweilen auch mit der Restschuldversicherung verwechselt. Doch um was geht es bei der Hypothekenversicherung und wie funktioniert diese?
In den USA, in England, den Niederlanden sowie weiteren Ländern kommt ein Instrument zur Anwendung, das hilft, den angespannten Immobilienmarkt zu entlasten. Eigentlich wäre es auch in Deutschland einsetzbar und könnte hierzulande das Bauen und Kaufen von Wohneigentum vereinfachen. Es könnte sogar den Wildwucher an dutzenden Förderprogrammen von Bund und Ländern zumindest teilweise ersetzen, indem das Bauen einfach billiger gemacht wird. Zusätzlich hätten mehr Menschen Zugang zu Baukrediten. Dieses Instrument nennt sich Hypothekenversicherung.
Wie sieht so eine Hypothekenversicherung aus?
Hypothekenversicherungen gab es schon zum Ende des 19. Jahrhunderts. Das Prinzip beruht darauf, dass die Bank, nicht der Kreditnehmer, eine Versicherung abschließt, die den Ausfall der Hypothekenraten absichert. Es gibt in Deutschland private Hypothekenversicherer, die jedoch nie zu 100 % den Ausfall abdecken und verschiedene Kostenmodelle anbieten. Den Banken jedoch sind die üblichen Restschuldversicherungen lieber, weil die im Verhältnis zu den privaten Hypothekenversicherungen einen schnelleren Rückfluss von Kreditgeldern gewährleisten. Das aber beinhaltet auch, dass die Solvenz der Kreditnehmer eine sehr hohe Rolle spielt.
Heute hat kaum jemand eine Chance auf eine Hypothek, wenn nicht bereits 20 % Eigenkapital vorliegt. Um dies jedoch bei den heutigen Immobilienpreisen anzusparen, dauert es oft so lange, dass BauherrInnen bei Baubeginn bereits in den Vierzigern sind. Eventuell vorhandene Kinder gehen dann schon ihre eigenen Wege. Nicht wenige potenzielle Haus- oder Wohnungsbesitzer lassen es deshalb lieber. Was sich daraus ergibt, zeigt der deutsche Immobilienmarkt. Laut einer Studie von ARGE und Pestel-Institut werden im Jahr 2023 über 700.000 Wohnungen fehlen. Das ist das größte Defizit an Wohnraum seit mehr als 20 Jahren. Dies ließe sich mithilfe einer staatlichen Hypothekenversicherung ändern.
Was ist der Unterschied zur privaten Hypothekenversicherung?
Das lässt sich am besten an der niederländischen staatlichen Hypothekenversicherung erklären. Bei unserem westlichen Nachbarn, übrigens der drittgrößte europäische Immobilienmarkt nach Deutschland und England, besteht die Stiftung „Waarborgfonds eigen Woningen“. Eine staatliche Stiftung, die „nationale Hypothekenbürgschaften“ (NHG) vergibt. Mit diesen Bürgschaften werden Hypothekendarlehen zu 100 % abgesichert. Das ist für die Banken ein großer Reiz, auf die üblichen Restschuldversicherungen zu verzichten. Die Banken belohnen Kreditnehmer mit NHG-Bürgschaften sogar mit Rabatten von 0,3 bis 0,6 % auf die Darlehenssumme. Durch die 100 % Deckung sind die Banken bereit, Kredite zu vergeben, auch wenn die Ansparsumme der Kreditnehmer weit geringer als 20 % ist. So erhalten zum Beispiel junge Familien die Möglichkeit, Wohneigentum zu schaffen, solange die Kinder noch klein sind.
Kommt so nicht eine Immobilienblase wie in den USA 2007/2008 zustande?
Die klare Antwort ist nein. Der Crash in den USA beruhte auf überteuerten Zertifikaten, in die faule Verbraucherkredite gemischt wurden. Die NHG in Holland werden nach strengen Kriterien vergeben und dienen hauptsächlich dazu, junge Menschen beim Hausbau zu unterstützen. Zudem besteht eine Obergrenze für die Bürgschaftssumme, die aktuell bei 355.000 Euro liegt. In den letzten 20 Jahren lag die geforderte Deckungssumme bei Zahlungsausfällen immer unterhalb der Bürgschaftsprovision (seit 2014 beträgt diese 1 % der Darlehenssumme) im Verhältnis zur Anzahl der vergebenen Bürgschaften. Gleichzeitig lag der Preisindex für Wohneigentum im Zeitraum von 2011 bis 2021 in Holland rund 50 % unter dem von Deutschland. Eine staatlich unterstützte Hypothekenversicherung spart Kosten, senkt die Immobilienpreise und bringt Menschen unter Dach und Fach.
Stand 12.2022
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